Comment acheter dans un marché de fou!

Montréal – La période des Fêtes est bien finie, les dernières tourtières sont digérées. Pour plusieurs, la pause de Noël a été l’occasion de prendre une décision importante : d’ici quelques mois, on change de piaule!

Certains en seront à leur première maison, d’autres veulent changer pour plus grand… ou plus petit. Peu importe, les uns comme les autres sont pris dans un marché frénétique, où les acheteurs se disputent les quelques maisons à vendre. Quand le prix affiché correspond au marché du moment, une maison peut trouver preneur en quelques jours et l’offre acceptée peut même dépasser la demande des propriétaires, quand plus d’un acheteur frappent à la porte en même temps.

«C’est un marché fou, très stressant pour les acheteurs, surtout pour les maisons de moins de 200 000$», nous dit Jim Mneymneh, agent immobilier de Re/Max 2000, à Laval.M.Mneymneh est le meilleur vendeur de cette franchise, ellemême la plus prospère du réseau Re/Max au Québec.

Cette frénésie a fait exploser le prix des maisons en 2003. En moyenne, les acheteurs ont payé 18% de plus qu’en 2002 pour se trouver un nid dans la région de Montréal, où le prix moyen est de 183 500$ (unifamiliales). Depuis cinq ans, le prix moyen a augmenté de 44 à 64% dans le grand Montréal. Ailleurs au Québec, la hausse sur cinq ans varie de 18% à 42% (voir notre tableau en page 3).

Pour permettre aux lecteurs de s’y retrouver, nous avons consulté divers agents immobiliers et un inspecteur en bâtiments. Notre question principale : comment se préparer pour acheter une maison rapidement et à bon prix ?

1. Savoir ce qu’on veut

La première chose à faire avant de s’attaquer au marché est de dresser une liste de ses besoins. Cherche-t-on un bungalow, un cottage, un condo? Une maison attachée, détachée? Combien de chambres à coucher? Tient-on à avoir un garage, une deuxième ou troisième salle de bains, une piscine, un foyer? La grandeur du terrain est-elle importante?

Bref, il s’agit de faire un portrait de la maison idéale.

« L’agent immobilier présentera à ses clients la maison qui s’en rapproche. On part avec le rêve et après on fait des concessions », explique Hélène Courtemanche, agent immobilier de La Capitale Champlain, à Longueuil, qui oeuvre dans l’industrie depuis 25 ans.

La délimitation d’un secteur est évidemment primordiale (nord de Laval, Saint-Hubert, le quartier montréalais de Rivière-des-Prairies, etc.) Mieux encore: il faut savoir qu’elle importance accorder à la proximité des services (écoles, centres sportifs, commerces, etc.) et au réseau de transport (autobus, métro, train, autoroute). Met-on une croix sur une maison située sur un boulevard?

« Certains veulent éviter les quartiers de certaines ethnies », rappelle délicatement Suzanne Arrelle, agent immobilier de Sutton Performer, de Pointe-Claire.

2. Analyser le marché

Avant de se lancer dans les visites, il est bon d’avoir une idée de la dynamique du marché qu’on vise. Le secteur est-il en demande, quel prix demande-t-on pour le type de maison recherchée, etc.

Bien entendu, les agents immobiliers nous disent que la première chose à faire est de contacter…un agent immobilier du secteur.

Ces experts de l’immobilier prêche évidemment pour leur paroisse. N’empêche, leurs compétences et leurs connaissances du marché et des prix sont essentielles à la plupart des acheteurs, compte tenu de la vitesse avec laquelle se vendent certaines propriétés.

Avant d’approcher un agent, néanmoins, il n’est pas mauvais de jeter un coup d’oeil aux annonces classées des quotidiens et des hebdomadaires locaux et de scruter le site Internet du Système inter-agence (www.mls.ca). Ce site recense la majorité des propriétés à vendre, par secteur.

La recherche sur le site MLS a néanmoins ses limites. D’abord, avant qu’une maison soit inscrite sur le réseau SIA/MLS, il faut quelques jours. « Souvent, la maison est déjà vendue lorsque je reçois des appels », explique Mme Arrelle, de l’agence Sutton, à Pointe-Claire.

Ensuite, nombre d’agents ont des mandats exclusifs, qu’ils ne partagent pas avec le réseau MLS. Évidemment, leurs propres clients acheteurs en bénéficient.

L’agent Jim Mneymneh, de Re/Max, transmet par courriel à ses clients les nouvelles inscriptions du jour dans le secteur recherché dès 5 h le matin. Ce service « alerte » permet aux acheteurs de réagir rapidement.

Pour aider ses clients à prendre le pouls du marché, M. Mneymneh fait d’abord une première série de visites. L’acheteur est ainsi en mesure de savoir ce qu’il peut obtenir selon son budget.

« Que peut-on acheter pour 150 000 $ », dit par exemple M. Mneymneh. Les visites suivantes sont ainsi mieux ciblées et ont plus de chances de succès. « Après, on peut sentir quand il s’agit d’une aubaine, comme dans un cas de séparation ou de transfert d’emploi. »

3. Établir son budget

Avant de faire une offre, il faut évidemment savoir ce qu’on est en mesure d’offrir. Un prêt hypothécaire pré-approuvé par la banque (ou la caisse populaire) s’avère indispensable dans ce contexte, surtout pour les premiers acheteurs.

Attention, le montant qu’approuve la banque est souvent très- sinon trop- exigeant pour le budget d’une famille. Il est bon d’être plus conservateur, d’autant plus qu’il faut prévoir des milliers de dollars de frais connexes, comme ceux du notaire, de la taxe « Bienvenue », la décoration, les nouveaux meubles, les frais de déménagement, etc.

4. Préparer les visites

Durant les visites de maisons, il peut être bon de prendre des notes et de savoir détecter les principaux défauts physiques d’une maison.

Y a-t-il des fissures dans les fondations ou au-dessus des fenêtres? La moisissure envahit-elle les fenêtres, les plinthes du sous-sol? Y a-t-il de fortes odeurs d’humidité? Le terrain est-il en pente vers la maison ou, comme il se doit pour faire écouler l’eau.

Ces suggestions nous viennent de Sylvain Dionne, un inspecteur en bâtiment de Montréal qui donne un cours intitulé Comment visiter une maison avec les yeux d’un inspecteur en bâtiment.

Évidemment, rien ne vaut les conseils d’un expert en la matière, qu’il s’agisse d’un membre avisé de la famille ou d’un inspecteur qualifié.

Malgré la frénésie du marché, les propriétaires acceptent presque toujours, d’ailleurs, que les offres d’achat soient conditionnelles à une inspection du bâtiment en bonne et due forme, assure l’agente Hélène Courtemanche.

5. Réagir rapidement

Bien préparé, un acheteur est en mesure de réagir rapidement. « Il faut visiter dès que possible. Pas question d’attendre la fin de semaine pour visiter si une propriété est disponible le lundi », explique Mme Courtemanche.

Dans le feu de l’action, il faut connaître ses priorités pour prendre une décision éclairée. Par exemple, est-on prêt à laisser tomber le garage si la maison a les autres atouts recherchés? Deux chambres au premier niveau et une chambre au sous-sol feront-elles l’affaire? Le foyer peut-il attendre quelques années?

« Il faut être à l’aise de dire non. Par contre, si la maison plaît, il ne faut pas attendre trois jours pour se décider. Il faut agir », dit Mme Courtemanche.

Les offres d’achat peuvent être plus basses que le prix demandé, dit M. Mneymneh, à moins qu’il y ait plusieurs acheteurs qui déposent une proposition en même temps. En moyenne, les maisons se vendent de 5 à 6 % de moins que le prix demandé.

L’offre d’achat doit comprendre le moins de conditions possibles. Le financement ne doit pas être un problème et surtout, oubliez l’offre conditionnelle à la vente de votre maison, à moins que la propriété visée soit sur le marché depuis longtemps. « Commencez donc par vendre votre maison avant d’acheter », conseille Mme Courtemanche. Les acheteurs peuvent tout de même demander l’inspection de la propriété, mais doivent être flexible sur les dates d’occupation.

Les vendeurs ont le gros bout du bâton de nos jours, eux qui faisaient moult concessions il y a 10 ans à peine. Il faut s’y adapter.

Auteur : Francis Vailles
Source : www.lapresseaffaires.com, lundi 12 janvier 2004